葡萄牙租金收入税-葡萄牙税收
葡萄牙里斯本度假出租或本地住宿
本文件包含在葡萄牙向度假者出租房屋的税收处理方面的信息。2014年11月的今天，随着本月新《本地住宿法》（Alojamento Local）的推出，该话题就更加显得尤为相关。让我们看一下各种租赁业务。
- 葡萄牙里斯本短期出租（包括酒店） 投资者短期出租仅需缴纳总收入35％的28％（而非总收入的28％）！这比人们想象的要低得多。
- 在新《地方住宿法》颁布之前，必须先取得当地市政当局的许可，然后在税务局登记一项经营活动（B类）。由于许多房产所有人没有这样的许可证，因此他们要么没有申报出租收入，要么申报为F类收入。随着2013年F类收入的税收急剧增加（已至28％），加上新法规的出台，建议将其注册为经营业务活动（为游客提供带家具的住宿 – B类）：否则将处以高额罚款（个人最高罚款3,749欧元，公司最高罚款25,000至35,000欧元）。如上所述，对于其他欧盟国家的居民，虽然为了处理所有官僚主义问题或许是明智的，但并非必须指定一名当地税务代表。
登记时，可以选择以下两种税制之一：简易税制(Simplified Regime)或组织化的会计制度(Organized Accounting Regime)。
在前一种情况下，记账比较简单。按所收取租金总额的35％纳税，不允许扣减。如果您是非本地居民，税率为25%，即实际税率为总收入的3.75%，而F类收入的税率为28%。如果您是葡萄牙居民，考虑到您的其他收入，税率取决于您的一般IRS税级。但是，即使您处于40％的税级内，度假租赁的应交税金也是6％。当然，租金收入需要开具发票，并每月将发票通报税务总局。如果在任何一年的收入超过10,000.00欧元，还可能需要进行增值税登记，尽管一旦您登记了增值税就可以在开支中扣除增值税。
在“组织化的会计制度”下，必须指定一名注册会计师来妥善保管账目并提交定期和年度报表。在这种制度下，房产所有人应按会计利润纳税，即租金收入减去与业务有关的支出，包括广告、按揭利息、房屋折旧、会计费、维修保养等。当涉及的金额巨大且节税保证了法定会计师的费用（约1,000欧元/年）时，通常会选择这种制度。
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无论如何，今年必须申请开业登记表，根据新规，这是申请本地住宿许可证的前提条件。
还有其他手续需要遵守：房屋或公寓必须事先通过“Balcão Unico Electronico”（单一电子柜台）与市长沟通，然后在本地市议会进行登记。随后可能需要对房屋进行实地检查，以确保其具备基本的便利设施 – 卫生设施、自来水、消防设备、意见簿等。
对游客出租房间（包括住宿加早餐）
税务总局最近的一项指令阐明了此活动的税收处理方式，即使不包括任何餐点（包括早餐）。
住宿：向学生出租房间 – B类收入，免征增值税；
旅游：作为旅游/酒店类活动的一部分出租房间 – B类收入，按较低的增值税率缴纳增值税。
里斯本长期租赁
较长期限（即超过1个月）的租赁合同必须在税务局登记，属于“租赁收入”（F类）。这也适用于把度假房屋以每年/每假日季固定金额出租给地产发展商/中介的业主，后者转而以短期出租的形式把房屋出租给度假者。
如果您的出租属上述类别，则不论您是本地居民（不选择纳入(汇总基础)）还是非本地居民，均须减去下列可扣除的开支后按统一税率缴纳28%的租金收入税：
- – 物业服务（清洁、泳池及花园维护、保安、礼宾）
- – 维护（保险、油漆）
- – 年房产市政税(IMI)和其他市政费用
- – 修理（电器、管道、煤气、电气问题） 如果您不是葡萄牙居民，您的收入可能必须在您的永久居住国申报，在葡萄牙缴纳的任何税项都可以在双重税收协定下抵免。如果您居住在另一个欧盟国家，尽管不再必须从葡萄牙指定一名税务代表，但让税务代表来处理您当地的纳税申报表可能仍然有用。在这方面，葡萄牙税务总局的网站没有英语版的年度纳税申报表(Modelo 3)。