葡萄牙租金收入税-葡萄牙税收

Property Lisbon - Portugal Real Estate

葡萄牙租金收入税-葡萄牙税收

葡萄牙租金收入税 – 葡萄牙税收

葡萄牙里斯本度假出租或本地住宿

本文件包含在葡萄牙向度假者出租房屋的税收处理方面的信息。2014年11月的今天,随着本月新《本地住宿法》(Alojamento Local)的推出,该话题就更加显得尤为相关。让我们看一下各种租赁业务。

  • 葡萄牙里斯本短期出租(包括酒店)  投资者短期出租仅需缴纳总收入35%的28%(而非总收入的28%)!这比人们想象的要低得多。
  • 在新《地方住宿法》颁布之前,必须先取得当地市政当局的许可,然后在税务局登记一项经营活动(B类)。由于许多房产所有人没有这样的许可证,因此他们要么没有申报出租收入,要么申报为F类收入。随着2013年F类收入的税收急剧增加(已至28%),加上新法规的出台,建议将其注册为经营业务活动(为游客提供带家具的住宿 – B类):否则将处以高额罚款(个人最高罚款3,749欧元,公司最高罚款25,000至35,000欧元)。如上所述,对于其他欧盟国家的居民,虽然为了处理所有官僚主义问题或许是明智的,但并非必须指定一名当地税务代表。

登记时,可以选择以下两种税制之一:简易税制(Simplified Regime)或组织化的会计制度(Organized Accounting Regime)。

在前一种情况下,记账比较简单。按所收取租金总额的35%纳税,不允许扣减。如果您是非本地居民,税率为25%,即实际税率为总收入的3.75%,而F类收入的税率为28%。如果您是葡萄牙居民,考虑到您的其他收入,税率取决于您的一般IRS税级。但是,即使您处于40%的税级内,度假租赁的应交税金也是6%。当然,租金收入需要开具发票,并每月将发票通报税务总局。如果在任何一年的收入超过10,000.00欧元,还可能需要进行增值税登记,尽管一旦您登记了增值税就可以在开支中扣除增值税。

在“组织化的会计制度”下,必须指定一名注册会计师来妥善保管账目并提交定期和年度报表。在这种制度下,房产所有人应按会计利润纳税,即租金收入减去与业务有关的支出,包括广告、按揭利息、房屋折旧、会计费、维修保养等。当涉及的金额巨大且节税保证了法定会计师的费用(约1,000欧元/年)时,通常会选择这种制度。

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无论如何,今年必须申请开业登记表,根据新规,这是申请本地住宿许可证的前提条件。

还有其他手续需要遵守:房屋或公寓必须事先通过“Balcão Unico Electronico”(单一电子柜台)与市长沟通,然后在本地市议会进行登记。随后可能需要对房屋进行实地检查,以确保其具备基本的便利设施 – 卫生设施、自来水、消防设备、意见簿等。

对游客出租房间(包括住宿加早餐)

税务总局最近的一项指令阐明了此活动的税收处理方式,即使不包括任何餐点(包括早餐)。

住宿:向学生出租房间 – B类收入,免征增值税;

旅游:作为旅游/酒店类活动的一部分出租房间 – B类收入,按较低的增值税率缴纳增值税。

里斯本长期租赁

较长期限(即超过1个月)的租赁合同必须在税务局登记,属于“租赁收入”(F类)。这也适用于把度假房屋以每年/每假日季固定金额出租给地产发展商/中介的业主,后者转而以短期出租的形式把房屋出租给度假者。

如果您的出租属上述类别,则不论您是本地居民(不选择纳入(汇总基础))还是非本地居民,均须减去下列可扣除的开支后按统一税率缴纳28%的租金收入税:

  • –  物业服务(清洁、泳池及花园维护、保安、礼宾)
  • –  维护(保险、油漆)
  • –  年房产市政税(IMI)和其他市政费用
  • –  修理(电器、管道、煤气、电气问题)  如果您不是葡萄牙居民,您的收入可能必须在您的永久居住国申报,在葡萄牙缴纳的任何税项都可以在双重税收协定下抵免。如果您居住在另一个欧盟国家,尽管不再必须从葡萄牙指定一名税务代表,但让税务代表来处理您当地的纳税申报表可能仍然有用。在这方面,葡萄牙税务总局的网站没有英语版的年度纳税申报表(Modelo 3)。

 

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