Impôt sur le revenu locatif au Potugal – Taxes au Portugal | Biens à vendre Lisbonne, Golden Visa Portugal
LES IMPÔTS SUR LE REVENU LOCATIF AU PORTUGAL : LES TAXES AU PORTUGAL
LES IMPÔTS SUR LE REVENU LOCATIF AU PORTUGAL : LES TAXES AU PORTUGAL
LOCATION SAISONNIÈRE OU HÉBERGEMENT LOCAL À LISBONNE AU PORTUGAL
Ce document contient des informations sur le traitement fiscal réservé aux propriétaires qui louent leurs biens à des vacanciers au Portugal. Ce sujet est d’autant plus pertinent aujourd’hui (en novembre 2014) avec l’introduction ce mois-ci de la nouvelle loi sur l’Hébergement Local (Alojamento Local). Examinons les différents types de location.
- LES LOCATIONS DE VACANCES DE COURTE DURÉE À LISBONNE, AU PORTUGAL (INCLUANT DES AUBERGES DE JEUNES), LES LOCATIONS À COURT TERME POUR LES INVESTISSEURS SONT IMPOSÉES À HAUTEUR DE 28% À 35% SEULEMENT DU REVENU BRUT (ET NON À 28% DE L’INTÉGRALITÉ)! CELA FAIT BEAUCOUP MOINS CHER QUE CE QUE LES GENS PENSENT
- Avant la nouvelle loi sur l’Hébergement Local, il était nécessaire d’obtenir une licence de la municipalité locale puis d’enregistrer une activité commerciale (catégorie B) au bureau des impôts. Comme de nombreux propriétaires n’avaient pas cette licence, ils n’ont pas déclaré leur revenu tiré de la location ou l’avaient déclaré comme un revenu de catégorie F. Avec la forte augmentation de la taxation des revenus de la catégorie F (à 28%) en 2013, et avec l’introduction de la nouvelle législation, il est fortement conseillé de s’inscrire en tant qu’exploitant d’une activité commerciale (hébergement meublé pour les touristes – Catégorie B ). Ne pas le faire entraînerait de lourdes amendes (jusqu’à 3 749 euros pour les particuliers et entre 25 et 35 000 euros pour les entreprises). Pour les résidents d’autres pays de l’UE, il n’est pas obligatoire de désigner un représentant fiscal local, bien que cela puisse être conseillé pour traiter toutes les questions bureaucratiques.
Lors de l’inscription, il est possible d’opter pour l’un des deux régimes fiscaux suivant : le régime simplifié et le régime de Comptabilité Organisée.
Dans le premier cas, la tenue des dossiers est plus simple. Vous êtes alors imposé à hauteur de 35% du total des loyers reçus, sans déductions autorisées. Si vous êtes non-résident, le taux d’imposition est de 25%, ce qui donne un taux effectif de 3,75% du revenu brut, contre 28% pour les revenus de la catégorie F. Si vous résidez au Portugal, le taux d’imposition dépend de la tranche de taux générale de l’IRS qui tient compte de vos autres revenus. Mais même si vous vous trouvez dans la tranche d’imposition de 40%, la taxe à payer sur les locations de vacances est de 6%. Bien entendu, il est nécessaire d’émettre des factures pour le revenu de location et de les communiquer tous les mois à l’administration fiscale. Si le revenu dépasse 10 000,00 € par an, il peut également être nécessaire de vous inscrire pour la TVA. Une fois que vous êtes inscrit à la TVA, vous pouvez la déduire de vos dépenses.
En ce qui concerne le régime de Comptabilité Organisé, il est nécessaire de nommer un comptable agréé pour tenir les comptes en bonne et due forme et pour soumettre les rapports périodiques et annuels. Sous ce régime, le propriétaire immobilier est imposé sur le bénéfice comptable, c’est-à-dire le revenu de location moins les dépenses liées à l’entreprise, qui comprennent la publicité, les intérêts hypothécaires, l’amortissement des bâtiments, les frais comptables, les réparations et l’entretien, etc. Les montants en jeu sont importants et l’économie d’impôts justifie le coût du comptable statutaire d’environ 1 000 euros par an.
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En tout état de cause, l’enregistrement du formulaire de création d’entreprise est impératif et constitue une condition préalable à l’application de la licence d’Hébergement Local, conformément aux nouvelles règles.
Il y a également d’autres formalités à respecter. La maison ou l’appartement doit être enregistré auprès du conseil municipal local, par le biais d’une communication préalable adressée au maire via le « Balcão Unico Electronico » (guichet unique électronique). Cette démarche est gratuite. Cela peut être suivi d’une inspection physique de la propriété pour s’assurer qu’elle dispose des équipements de base comme l’assainissement, l’eau courante, l’équipement d’incendie, un registre des plaintes, etc.
LOCATION DE CHAMBRES POUR TOURISTES (Y COMPRIS B&B)
Une directive récente des Autorités Fiscales clarifie le traitement fiscal de cette activité, même si aucun repas, même le petit-déjeuner, n’est compris.
Résidentiel : location de chambres aux étudiants – revenus de catégorie B, exonérés de TVA;
Tourisme : location de chambres dans le cadre d’une activité de type tourisme / hôtel – revenus de catégorie B, assujettis à la TVA à taux réduit.
LOCATION LONGUE DURÉE LISBONNE
Les contrats de location à long terme, c’est-à-dire de plus d’un mois, qui doivent être enregistrés au bureau des impôts, relèvent de la catégorie Revenus Locatifs (catégorie F). Cela vaut également pour les propriétaires qui louent leurs propriétés de vacances pour un montant fixe par an / saison à des promoteurs immobiliers / agents qui les louent à leur tour aux vacanciers pour des séjours à court terme.
Si votre location tombe dans la catégorie ci-dessus et, que vous soyez résident (sans avoir opté pour l’inclusion ou la base d’intégration) ou non-résident, vous êtes imposé au taux forfaitaire de 28% sur le revenu locatif, moins les montants frais déductibles suivants :
- – Les charges immobilières (nettoyage, entretien de la piscine et du jardin, sécurité, conciergerie)
- – L’entretien (assurance, peinture)
- – La taxe foncière municipale annuelle et autres charges municipales
- – Les réparations (appareils électriques, plomberie, gaz, électricité). Si vous ne résidez pas au Portugal, vous devrez peut-être déclarer ces revenus dans votre pays de résidence permanente et percevoir tout impôt payé au Portugal à titre de crédit en vertu d’une convention de double imposition. Si vous résidez dans un autre pays de l’UE, bien qu’il ne soit plus obligatoire d’avoir un représentant fiscal au Portugal, il peut néanmoins être utile de vous en procurer un pour traiter votre déclaration de revenus locale. À cet égard, le site de l’administration fiscale portugaise ne contient pas de version française ou anglaise de la déclaration de revenus annuelle (Modelo 3).
